Otwarcie pralni za 190 000 USD w porównaniu z przejęciem za 6400 USD: ukryte ryzyko związane z przejęciem pralni samoobsługowej w Japonii

W Japonii pralnia samoobsługowa rynku handlowym, koszty inwestycji są zupełnie inne. W Tokio otwarcie sklepu franczyzowego o powierzchni 13 metrów kwadratowych wymaga nakładów na sprzęt i budowę wynoszących 30 milionów jenów (190 000 dolarów). Całkowita wartość inwestycji wynosi 38 milionów jenów (243 000 USD) bez kaucji za wynajem. Jednakże cena wywoławcza A pralnia w mieście Kisarazu w prefekturze Chiba kosztuje zaledwie 1 milion jenów (6400 dolarów). Sklep zlokalizowany jest na terenie parkingu centrum materiałów budowlanych. Sprzęt wyprodukowano w 2020 roku. W sklepie zastosowano także system zdalnego monitorowania przychodów. Ale to działało ze stratą. Różnica w cenie odzwierciedla ukryte ryzyko stojące za obecnymi przejęciami pralni. Dla globalnych inwestorów, którzy planują przejęcia istniejących sklepów, dostarczają cennych spostrzeżeń.

Różne rozwiązania handlowe

Niskie ceny wywoławcze przyciągają wielu inwestorów. Wierzą, że niskim kosztem można pozyskać dojrzałe sklepy. Jednak niska cena wywoławcza nie oznacza taniego nabycia. Sklep w prefekturze Chiba z ceną 1 miliona jenów (6400 USD) ma dwa rozwiązania handlowe: kontynuować działalność lub kupić sprzęt i przenieść się.

Jeżeli inwestorzy kupują jedynie sprzęt i przenoszą sklep, powinni ponieść koszty renowacji terenu oraz kosztów demontażu i instalacji sprzętu. Oczekuje się, że opłaty za rekultywację terenu wyniosą od 1 do 1,5 miliona jenów (6 400–10 000 dolarów). Opłaty za przeniesienie sprzętu wynoszą 0,3 miliona jenów (2000 USD). Jeśli jedynie przeniosą sprzęt i przywrócą lokalizację, inwestycja wyniesie 2,3–2,8 mln jenów (15 000–18 000 dolarów) (z wyłączeniem kosztów transportu sprzętu, ponownej instalacji i konserwacji). Jeśli inwestorzy będą nadal działać, powinni podjąć działania związane z czynszem, depozytami i naciskiem biznesowym.

Ukryte ryzyko

● Różnica zysków

Niektórzy operatorzy mają zespoły sklepowe i konserwacyjne. Dla nich niską cenę wywoławczą można postrzegać jako kanał zakupu używanego sprzętu. Jednak w przypadku nowicjuszy ryzyko przejęcia istniejących sklepów zamienia się w ryzyko przejęcia i obsługi starych witryn. Cena wywoławcza innego sklepu w prefekturze Ibaraki wynosi 1 milion jenów (6400 dolarów) plus dodatkowa kaucja w wysokości 0,6 miliona jenów (3800 dolarów) i opłaty za pośrednictwo w obrocie nieruchomościami. Klimatyzatory zostały usunięte przez pierwszych właścicieli. Większość sprzętu zakupiono w 2007 roku, jeden z nich uległ awarii. Lista kontrolna transferu powinna uwzględniać własność sprzętu, obiekty pomocnicze i obowiązki związane z depozytami.

Zysk sklepu jest zupełnie inny przy tej samej cenie wywoławczej. Na platformie handlowej BATONZ dla małych i średnich przedsiębiorstw dwa sklepy w prefekturze Chiba mają tę samą cenę wywoławczą: 6 milionów jenów (38 000 USD). Roczny zysk jednego sklepu wynosi 1,65 mln jenów (10 500 dolarów), drugi natomiast osiąga wyższe przychody. Ale jego roczny zysk wynosi 0,38 miliona jenów (2400 dolarów). Oznacza to, że przychody ze sprzedaży nie mogą odzwierciedlać rentowności. Kluczowymi czynnikami przepływu środków pieniężnych są czynsz, starzenie się sprzętu i koszty konserwacji.

● Wycena sklepu

Powszechnym błędnym przekonaniem jest nieodpłatna praca właściciela. Roczne przychody ze sprzedaży sklepu w prefekturze Fukushima wynoszą 11,2 mln jenów (71 000 dolarów). Roczny zysk wynosi 6,07 mln jenów (38 500 dolarów). Nie ma formalnego personelu. Prosty okres zwrotu wynosi 3,6 roku. Z danych wynika, że ​​właściciel świadczy usługi prania i składania przez sześć dni w tygodniu. Zajmuje się sprzątaniem, pobieraniem opłat i obsługą klientów. Te koszty pracy nie są wliczone w opłaty biznesowe. Na podstawie lokalnych cen pracy koszty pracy wynoszą 2,81–3,28 mln jenów (18–21 000 dolarów). Rzeczywiste przychody sklepu znacząco spadają po uwzględnieniu kosztów pracy. Model niepracujący nie oznacza, że ​​nie są wymagane żadne inwestycje w siłę roboczą. Usługi prania i składania mogą zwiększyć przychody sklepu i wprowadzić koszty pracy.

● Ulepszenia sprzętu

Ryzyko modernizacji sprzętu występuje również w istniejących sklepach. W Hanamigawa Ward w mieście Chiba cena wywoławcza sklepu wynosi 4,5 miliona jenów (28 600 dolarów). Roczne przychody wynoszą 6,45 mln jenów (40 900 dolarów). Zysk biznesowy wynosi 1,422 miliona jenów (9000 dolarów). Prosty okres zwrotu wynosi 3,2 roku. To wydaje się być atrakcyjne. Ale sklep został otwarty w 1999 roku. Lata produkcji wielu maszyn są niejasne. Zepsuła się pralka 16 kg. Nie da się go naprawić ze względu na brak oryginalnych części zamiennych. Pierwotny właściciel nie chce inwestować w modernizację sprzętu. Zatem kupujący powinien ponieść koszty wymiany sprzętu. Należy również ocenić, czy obecny ruch klientów może wspierać inwestycje w modernizację sprzętu. W okresie wymiany sprzętu pierwotni klienci mogą wybrać innych konkurentów. Powinni także ocenić, jak długo pozostały sprzęt może stabilnie działać, gdy sprzęt jest wymieniany partiami.

● Wynajmij

Cena wywoławcza sklepu w prefekturze Tochigi wynosi 8,5 miliona jenów (54 000 dolarów) i obejmuje budynek, wyposażenie i prawa do eksploatacji. Teren jest dzierżawiony od właściciela gruntu za niską stawkę czynszu. Dzierżawa zakończy się w 2029 roku. Wtedy teren powinien zostać zrekultywowany. Sprzedawca twierdzi, że umowę najmu można przedłużyć na dziesięć lat bez pisemnego potwierdzenia. Tym samym nie można kalkulować przychodów w oparciu o niski czynsz. Należy uwzględnić koszty demontażu i renowacji.

Rzeczywisty model finansowy

Oprócz różnych ukrytych kosztów inwestorzy powinni poznać faktyczny model finansowy pralni samoobsługowej. Pralnia samoobsługowa ma zalety w postaci przedpłat, braku zapasów i braku personelu w recepcji. Wymaga to jednak wyższych inwestycji początkowych. Sprzęt należy wymieniać w określonym czasie. Wyższe są także koszty remontów i dostosowań.

Oceniając sklepy, należy rozróżnić trzy wskaźniki - przychody z działalności, nadwyżkę środków pieniężnych z działalności operacyjnej oraz długoterminowe przepływy pieniężne do podziału. Kwota pożyczki nie jest kosztem operacyjnym w zysku. Ale należy to zwrócić w gotówce. Amortyzacja jest niepieniężną pozycją kosztową. Jednak wydatki na modernizację spowodowane starzeniem się sprzętu są sztywnymi wydatkami gotówkowymi. Nie należy pomijać kosztów alternatywnych. Jeśli przychody z czynszu z nieruchomości są zbliżone do zysków pralni, ryzyko inwestycyjne i operacyjne w sprzęt nie ma sensu.

Zalety Kingstara

Kingstar zapewnia pełną gamę komercyjne pralko-suszarki i maszyny do czyszczenia na mokro. Doskonale rozumie bolączki renowacji istniejących sklepów. Główną przyczyną strat jest starzenie się sprzętu, brak części zamiennych i wysokie koszty konserwacji. Komercyjny sprzęt pralniczy Kingstar wykorzystuje uniwersalną konstrukcję komponentów. Ma długą żywotność i może obniżyć koszty konserwacji. Wysokiej klasy maszyny do czyszczenia na mokro mogą pomóc w rozszerzeniu usług pielęgnacji delikatnych tkanin. W ten sposób sklepy mogą odejść od konkurencji na rzecz taniego, podstawowego prania. Niezależnie od tego, czy budujesz nowe sklepy, czy modernizujesz istniejące, Kingstar może zapewnić kompletne rozwiązania sprzętowe dla globalnych operatorów pralni.

Wniosek

Kupując istniejące pralnie, nie porównuj różnicy cen pomiędzy nowymi sklepami i istniejącymi sklepami. W przypadku tanich sklepów może być ryzyko związane z dzierżawą, wymianą sprzętu, kosztami robocizny i renowacją terenu. Kluczem do przejęcia nie jest niska cena, ale ocena, czy ceny aktywów są bezpieczne, po przeliczeniu wszystkich potencjalnych obowiązków.

Q&A

P1: Dlaczego wiele istniejących sklepów nie może zarabiać pieniędzy nawet przy wysokich zyskach?

Odpowiedź 1: Ich zysk nie obejmuje bezpłatnych kosztów pracy właściciela, amortyzacji sprzętu i opłat za wymianę zachowanego sprzętu. Właściciele uzyskują ograniczone zyski poprzez wymianę swojego czasu. Nie są to rzeczywiste przychody z majątku.

P2: Jakie wyzwania wiążą się z zakupem istniejącego sklepu?

Odpowiedź 2: Istnieje pięć ukrytych zagrożeń: starzenie się sprzętu, maszyny bez części zamiennych, wygasające umowy leasingu, przywracanie ukrytych lokalizacji i pierwotne straty.

P3: Na jakich danych należy się skupić, aby uzyskać rzeczywistą rentowność pralni?

Odpowiedź 3: Nie skupiaj się na przychodach ze sprzedaży ani miesięcznych wynikach w szczycie sezonu. Skoncentruj się na długoterminowych przepływach pieniężnych do podziału po usunięciu kosztów pracy, czynszu, konserwacji, pożyczek i kosztów modernizacji sprzętu.